איך לפתוח בית מלון בישראל?

מאפיינים כלליים של שוק בתי המלון בישראל

"חופשה" היא מילה האהובה על כולם, ודומה שעל הישראלים במיוחד. כמה טוב לתכנן (וכמובן לממש) חופשה בחו"ל או בישראל. תחום התיירות והאירוח בארץ מתפתח עם השנים. בצפון הדבר בא לידי ביטוי בעיקר באמצעות צימרים, ואילו בדרום, באילת, יש בתי מלון בריכוז גבוה מאוד. אילת היא עיר תיירות לכל דבר ועניין. בתל אביב התפתח ליין של מלונות בוטיק, והסיבה לכך מעניינת. הדבר נובע בעצם מתוך צורך שעלה מהשטח, כלומר מביקוש של תיירים הפוקדים את העיר ולבתי המלון אין מספיק חדרים בעונות החמות כדי לעמוד בביקוש. מכאן הייתה הדרך קצרה עד שהתפתחה אט-אט אך בעקביות תופעת מלונות הבוטיק. מלונות הבוטיק פועלים למעשה על בסיס של בניין מגורים או מסחר ומשרדים שאותו הופכים למלון בוטיק קטן עד בינוני, תלוי בגודל המבנה המקורי. מדובר בתהליך מורכב של שימוש חורג ובהשקעה כספית גבוהה, אך לאורך זמן, ועם ניהול נכון, ההשקעה מאפשרת תשואה גבוהה, וזאת בעזרת המערכת של AIRBNB.

התיירות הישראלית מתבססת הן על האוכלוסייה המקומית והן על תיירות חוץ. השנים החזקות שהיו בתיירות בישראל הן השנים שבהן אירחנו את האירוויזיון, והשיא צפוי להיות כשנארח אותו שוב, בשנת 2019 בתל אביב. פעילויות ואירועים כמו מצעד הגאווה משפרים משמעותית את טיב התיירות בעיר ואת האטרקטיביות שלה, נוסף על מזג האוויר הסוב-טרופי הצפוי והמדהים. נקודת התורפה היא העלויות הגבוהות של חופשה בישראל. התיירים הבינו שבמחצית הסכום תינתן להם חופשה חווייתית לא פחות ביוון או במדינות שכנות. בתי המלון הגדולים בישראל מופעלים על ידי רשת עיקרית חזקה ודומיננטית אשר קנתה לעצמה אט-אט שליטה בתחום. בריצה למרחקים ארוכים, ענף התיירות נמצא כל העת במסלול עלייה, וזאת בשל הביקוש ותעריפי טיסות החסך (לואו קוסט). למען הגילוי הנאות, לשני פרמטרים אלו נודעת חשיבות בתחום זה בעולם כולו, ולא רק בישראל.

למרות המגמה הכללית של עלייה בתחום התיירות, הנושא נתון לתהפוכות מדי פעם בפעם, מאחר שאנו נמצאים באזור העלול להיות נפיץ. תמונת המצב יכולה להשתנות לרעה בן רגע בעקבות המצב המדיני או הביטחוני. פיגועי ראווה או אירועים ביטחוניים אחרים גוררים אחריהם גל של ביטולים. אף על פי שלפי כל הנתונים מדינת ישראל נחשבת בטוחה מאוד ביחס לשאר מדינות העולם, כנראה שהמיתוג השלילי עושה עבודה טובה ומהירה יותר מהמיתוג החיובי, ויש לכך השפעה ישירה על המלונאות ועל ענף התיירות.

כיום ניתן לומר שהתיירות של מלונות בוטיק חוצה את הקווים ויוצאת מגבולות הערים המרכזיות לערי לוין שכנות או לערים שקיים בהן פוטנציאל תחבורה נוח, בעיקר זה הקשור לרכבת ישראל. לדוגמה, סביב תחנת הרכבת ברחובות הוקמו בתי מלון זולים יחסית לעלויות במלונות בתל אביב. מלונות אלו מכריזים ומתחייבים על "עשרים דקות מתל אביב", ואין זה מופרך. אנחנו יודעים שהרכבת אינה פועלת סביב השעון, שאין היא נוסעת בשבתות ושהנוחות שלה אינה דומה לזו שאנו מוצאים בחו"ל, אבל התיירים שנהנים ממחיר מופחת אינם יודעים את מה שאנחנו יודעים.

בתי המלון בישראל מאופיינים לפי אמות מידה של משרד התיירות (חוזר מנכ"ל מס' 12/2012). בחוברת מגדיר משרד התיירות את סוגי אמצעי ההלנה המוכרים ואת רמותיהם, וכן את הנדרש לצורך תכנונם והקמתם בישראל. במסמך מוצעת המתכונת הקיימת לדירוג מתקני הלנה (מלונית, בית מלון, אכסניה) על פי ארבע רמות (A, B, C, D).

המטרה העיקרית היא להבטיח את איכות החדרים בבתי מלון, לפשט את הדברים מבחינת דרישות (תקנים לחניות, מילוט, נגישות ובטיחות), וכן לקבוע מסגרות קבועות, כמו למשל דרישות מינימום לגודל החדרים ואבזורם בהתאם לרמה המוצעת.

 

היקף ההשקעה הכספית והספקים

זה נכון שבארץ שלנו, ובעצם בעולם בכלל, לא כל אחד יכול להתעורר בבוקר ולהחליט שהוא רוצה לפתוח בית מלון. המגבלה העיקרית היא כמובן מגבלת התקציב. לרוב האנשים, גם אלו הנחשבים למעמד הבינוני-גבוה, אין את התקציב להקים בית מלון. מדובר פה על השקעה גבוהה מאוד, שהזמן הממוצע להחזר שלה עומד על כשלוש שנים, לעיתים אף יותר, וזאת בהתאם להצלחתו של בית המלון ונחיצותו באזור שבו הוקם. כאן ההשקעה אינה מסתיימת לעולם. יש תחלופת מלאי, פחת ובלאי, ציוד ועובדים שמתפעלים את המלון סביב השעון. יש לדאוג תמיד לתפוסה מרבית במלון באמצעות קבוצות בתקופות החלשות, וכן באמצעות פרסום חזק ומקיף באתרי אינטרנט בין-לאומיים דוגמת AIRBNB או BOOKING.

טיפ חשוב!

טרם סגירתו של חוזה ארוך טווח של דירה או של מספר דירות מול בעל הנכס בבניין, מומלץ לבצע בדיקות מקדימות על ידי אדריכל. הדברים אמורים הן באשר לבדיקת תב"ע והן באשר להיתרי בנייה ולנושאים החלים על החלקה המתוכננת. אינכם רוצים להיות מופתעים יום אחד בעתיד משינויים סביבתיים או מהתנגדות הוועדה המקומית בשל אילוצים סביבתיים.

ההשקעה הגבוהה ביותר מתייחסת לשיפוץ הראשוני בעצם שלב ההקמה, הדורשת מעורבות מלאה של יועצים לעסקים, כל יועץ נותן את ההתייחסות שלו למצב המוצע ובהתאם לדרישותיהם נדרש לבצע שינויים, שלב ההקמה דורש הריסה כוללת של תוך המבנה, בתשומת לב יתרה לעמודים וקורות שקיימות, בקיצור לעשות מיפוי למבנה ולתכנן מחדש את הפנים שיתאימו לצרכים של הבית המלון המתוכנן.

מרגע שהקמתם את בית המלון, החלק העיקרי של ההוצאות (75%) עבור העובדים, 15% על תיקונים של ציוד קיים ורהיטים, 10% על פרסום ושיווק העסק.

טיפ מספר 2!

את חוזה השכירות יש לערוך אך ורק באמצעות עורך דין המומחה בנושא חוזים ודיני מקרקעין.

ההשקעה הראשונית לבית מלון בשטח של 600 מ"ר (28 חדרים) תהיה כדלהלן:

• השכרת נכס – 70,000 שקלים עד 200,000 שקלים (כפול 12 חודשים) לעסק בגודל מינימום 600 –3,000 מ"ר, בהתאם לאזור בארץ.
• שיפוץ / תכנון / עיצוב פנים – 600,000 – 1,800,000 שקלים.
• חובה רישוי עסק לבית מלון – העסק טעון רישוי לפי פריט רישוי 7.1 א' לפי הצו. העלות היא כ-15,000 שקלים עד 30,000 שקלים – תלוי בגודל בית המלון ובמספר החדרים (לא כולל הליך לשימוש חורג בתוספת תשלום).
  שימוש חורג למלונאות – רוב הבניינים או המבנים שתאתרו ישמשו על פי רוב לפי ההיתר למהות שונה מזו של בית מלון. הליך השימוש החורג, כולל הגשת בקשה דרך רישוי מקוון – סדר גודל של עלויות: כ-25,000 שקלים.
  יועצים – יועץ מיזוג אוויר, יועץ אינסטלציה, יועץ בטיחות אש, יועץ נגישות – סה"כ יועצים כ-35,000 שקלים.
• צוות עובדים – על מנת לתחזק בית מלון נדרשים 4–8 עובדים לכל הפחות (במשרה מלאה).
  נכון לשנת 2018, להלן תעריפי השכר המקובלים בענף המלונאות:
  שכר חודשי ממוצע לפקיד קבלה "צוות" למשמרות של 8 שעות – 7,000 שקלים
  שכר חודשי ממוצע לאיש אחזקה (עם ניסיון / ללא ניסיון) 7,000 –9,000 שקלים
  שכר חודשי ממוצע של עובדי ניקיון –6,000 שקלים
  שכר חודשי ממוצע של מנהל בפועל / מנכ"ל החברה – 16,000 שקלים לכל הפחות
  **לא כולל הוצאות עובדים נוספות, כגון אחזקת רכב וביטוח מנהלים
• רכישת ציוד וריהוט כולל – מ-350,000 שקלים עד 900,000 שקלים. הציוד כולל אבזור וריהוט מלא לכל חדר (מיטה, שידה, מקרר, ארון, חדר מקלחת מאובזר, טלוויזיה וכולי), לובי, הלבשה לכל עובדי בית המלון, תאורה וכדומה
  טיפ כלכלי! את המצעים והמגבות ניתן לבצע ברכישה גדולה ישירות מסין. אולי כדאי לשקול גם רכישה גדולה בדרך הזאת של כל התכולה הראשונית.
• שיווק ופרסום – 150,000 שקלים עד 350,000 שקלים לשנה ראשונה לקידום ברשתות החברתיות ובאתרי אינטרנט למלונאות.

סך כל הסכום להקמה ראשונית לשנה הראשונה לעסק של מלון בוטיק: 2,465,000 שקלים (כ-600 מ"ר).

***חושבים להקים בית מלון מאפס?! נתון מעניין שהגיע לאוזנינו הוא "על פי משרד התיירות אשר קיבל פניות למענקים באמצעות חוק לעידוד השקעות הון, עלות הקמה עבור כל חדר (אחד) בישראל נע בין 500,000 אש"ח ל-1,000,000 מיליון ש"ח - הנתון מתייחס לשנים 2017-2018 ומדובר על הערכות בלבד.

 ****בית מלון שיפעל ללא רישיון עסק - לא יפורסם באתר משרד התיירות

היכן ניתן למצוא ספקים לבית מלון?

שלבים בפתיחת העסק – מה נדרש?

הדבר הבולט מאוד בהבדלים שבין הקמת בית מלון לעומת הקמת עסקים אחרים, הוא כמובן ההשקעה הגבוהה. כאן נדרשים מימון ראשוני ותזרים מזומנים גבוהים במיוחד. עיקר עבודות השטח הראשוניות צריכות להתמקד בהכנת תוכנית עסקית ומודל עסקי / תרשים גאנט. המטרה היא בעצם להסברים למשקיעים (כלומר לבנקים) כיצד אתם מתכוונים להחזיר את הכסף שלוויתם. שלב זה דורש דו"ח מסודר ומפורט עבור כל הוצאה או השקעה כספית לאורך כל תהליך הקמת בית המלון.

מדריך זה יכול לתת לכם בעצם בסיס ראשוני להבנת כל הכרוך בהקמתו של בית מלון. העבודה תכלול גם עבודה מול יועץ, כלומר אדם בעל ניסיון עשיר בתחום המלונאות, אשר יסביר לכם כיצד יש לנהוג והיכן להשקיע את הכספים בתחילת הדרך על מנת לראות תשואות שנתיות מהר ככל האפשר. התחום רווי לכאורה, אך עדיין קיימת דרישה לבתי מלון איכותיים בערים המרכזיות. מכאן יוצא שככל שתעבדו כפוף לתוכנית עסקית מסודרת, יהיו אחוזי ההצלחה שלכם גבוהים יותר.

החל מהרגע שבו הכשרתם את הקרקע מבחינת הרעיון, אתם על המסלול בדרך לביצוע. יש לאתר נכס המתאים התאמה מרבית לצרכים ולפרמטרים הרבים שאתם מעמידים ושעליהם אינכם מעוניינים להתפשר. כאן מומלץ להתייעץ ולעבוד מול מספר מתווכים, בשילוב אדריכל רישוי שיבדוק את המצב התכנוני של הנכס ואת התאמתו למהות הרצויה – מלונאות כמובן.

להלן מספר שלבים חשובים בהקמת בית מלון:

1. הכנת תוכנית עסקית לבית מלון
2. איתור מקום הולם
3. התאגדות
4. השקעה בתכנון אדריכלי ובעיצוב
5. רישוי בית מלון
6. גיוס עובדים
7. שיווק ופרסום

בנוגע לתמחור החדרים, יש לומר שהתעריפים נקבעים על ידי השוק. אבל המחירים יכולים להיות פקטור של שיעור התפוסה. אם בית המלון גדול, אזי המחיר יכול להיות מנופח, וכך גם להפך. אם הביקוש יורד – יש להפחית את המחיר בהדרגה.

 

טיפ מספר 3!

עקבו באופן מתמיד אחר תאריכים ואירועים חריגים שיחולו בשנה הקרובה, ולא רק בחגי ישראל. כך לדוגמה יום ירושלים, תחרויות בין-לאומיות, תערוכות, מצעד הגאווה, וספציפית לשנת 2019 – תחרות האירוויזיון.

פרסום בית המלון באתרים כמו booking ואתרים אחרים המדרגים את בית המלון יעזור לכם, בפרט בפרסום ובשילוב של הנחות ושל מבצעים מיוחדים לקהל "טוב יותר". עם הזמן תגלו שיש תיירים המשלמים יותר על חיובים שונים, כגון אינטרנט, טלפון, חדר עסקים, ספא בתשלום וכן הלאה.

לא פעם תמצאו שאתם יכולים להגדיל את הרווחים על ידי מכירת מיני מזכרות לתיירים מחו"ל, וכן מכירה והגשה של משקאות קלים או משכרים או מזון. הן לממכר שתייה חריפה והן לממכר מזון נדרש אישור לרישיון עסק (הוספת פריט רישוי), ומטבע הדברים תכנון שונה של שטחי הלובי. מקור הכנסה אפשרי נוסף, ודי שכיח ברבים מהמלונות, הוא להציע לאורחים סיורים מודרכים בתשלום.

ביטוחים:

1. ביטוחי מבנה ותכולה
2. ביטוח צד ג'
3. ביטוח חבות מעבידים

נוסף על כל האמור לעיל, מומלץ להתייעץ עם סוכן ביטוח באשר לביטוחים נוספים.

רשימת הציוד הנדרש

לצורך פתיחת בית מלון נדרש ציוד רב, הכולל ריהוט בהתאמה אישית – החל מנגרות לחדרים וללובי, וכלה בבחירת המגבות והמצעים.

אופי מתקן האכסון המלונאי מוגדר על פי מסמך של משרד התיירות חוזר מנכ"ל מס' 12/2012 (מעל 25 חדרים).

מלונות חדרים ומלונות סוויטות, ובכללם מלוניות, נחלקים לשתי קבוצות:

מלון נופש – מלון הממוקם באתר נופש או קרוב לשפת הים או במרחב הכפרי, שהאכסון בו הינו למטרות נופש.

מלון עירוני – מלון הממוקם בלב מרקם עירוני אינטנסיבי, שהאורחים מתאכסנים בו בעיקר למטרת לינה.

הגדרת החדרים לפי אותו חוזר מנכ"ל:
חדר זוגי –  יחידה המאופיינת בחלל פתוח הכוללת חדר אחד המשמש לשינה ואירוח וכן חדר רחצה.

יחידת סטודיו – יחידה המאופיינת בחלל פתוח הכוללת חדר אחד המשמש לשינה ואירוח וכן חדר רחצה. יש אפשרות שיחידה מעין זו תכלול מטבחון ופינת אוכל.

להלן הציוד הנדרש:

*מדובר על ציוד מינימום עבור החדרים לפי התקנים של משרד התיירות לענף המלונאות דרגה B

לסיכום

השקעה בענף המלונאות היא השקעה בסכום גבוה מאוד, והיא דורשת ידע בניהול וכמובן רקע בענף התיירות (בדגש על בתי מלון). באופן מהותי אין עסק זה שונה מכל עסק אחר, אך המימון הראשוני שנדרש לשם כך הוא כאמור גבוה יחסית. בישראל עלול המצב הביטחוני להשפיע על העסקים בן רגע, ולכן יש להביא זאת בחשבון מראש מן הבחינה הכלכלית. אומנם המדינה ומשרד התיירות דוחפים יזמים לתחום, אך ברגע האמת אתם נמצאים שם לבד. שימו לב שלעיתים עליכם לשמור על כספכם גם ליום סגריר, לרגעים הקלים פחות.

ולסיכום, בהחלט ניתן לומר שמצב התיירות בארץ נמצא בעלייה מתמדת. הישראלי הממוצע אוהב לנפוש, הן בארץ והן בעולם. יש האומרים שטיסות החסך (לואו קוסט) פוגעות בתיירות הפנים, אך אל דאגה. תמיד יהיו כאלה שינפשו בארץ כי הלוא אין לנו ארץ אחרת.

האם המדריך הועיל לך? (0 הצבעות, ממוצע 0 מתוך 5 כוכבים)	עוד כתבות בנושא יועצים שכדאי להכיר בעולם העסקים יש לך פה עניין עם עובדי קבלן היתרון של ניהול רזה (lean management)

 

מצאתם טעות? מעוניינים להוסיף מהידע המקצועי שלכם? לחצו כאן!

 

 

לכל המדריכים >