התחזית ל־2019: דמי השכירות לנדל"ן למשרדים באזור ת"א יעלו מעל ל־100 ש"ח למ"ר בממוצע

רבות דובר בשנה החולפת על יעד ההשקעה החם בשוק הנדל"ן, ההשקעה שתחזיר לשוק המקומי את משקיעי הנדל"ן, שכזכור הודרו מהשוק על ידי תכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון, ושתספק תשואה תמורת הון יחסית נמוך – הנדל"ן המסחרי. בדיקה של אתר homes.com הניבה באחרונה תוצאות שעשויות לתמוך בתנועת המשקיעים לעבר נדל"ן מסחרי: ישראל מדורגת כמדינה השלישית היקרה ביותר ברשימת 36 המדינות החברות בארגון המדינות המפותחות (OECD), ובה ניתן לרכוש נכס נדל"ני בגודל של 12 מ"ר בלבד באמצעות ההכנסה השנתית הממוצעת. זאת במידה שתאושר משכנתה על סכום הגבוה פי שלושה מההכנסה השנתית הממוצעת נטו. לפי הדירוג, ישראל "זולה" יותר רק משתי מדינות: דרום קוריאה ושווייץ.

כאשר מדברים על נדל"ן מניב ההתייחסות היא בדרך כלל לנדל"ן מסחרי: משרדים וקמעונאות (חנויות), תעשייה ולוגיסטיקה (מרלו"גים), מלונות, אך גם לדירות למגורים, אולמות אירועים, חניונים או תחנות דלק – כלומר, כל נכס המאפשר למשקיעים לקבל החזר כספי חודשי קבוע.

מתחם חסן ערפה בדרום תל אביב צילום: אריק דורי

על פי מחקר של CBRE ישראל, העוסק בתחום הנדל"ן המניב ברבעון השלישי של 2018, תפוסת המשרדים בתל אביב עמדה על 94%, עם דמי שכירות ממוצעים של 96 שקלים למ"ר – גידול ממוצע של 4% בדמי השכירות לחללי משרדים בתל אביב ב־2018 (לעומת שנת 2017). שיעור התשואה הממוצע לנדל"ן למשרדים עמד על כ־7% ברבעון השלישי, לעומת 6.75% למרכזים מסחריים וקניונים ו־7.25% לתעשייה ולוגיסטיקה.

בעוד תל אביב מובילה בנתוני תפוסת חללי המשרדים (בממוצע) ברמת גן התפוסה עומדת על 91% עם עלות ממוצעת לדמי שכירות של 80 שקלים למ"ר (עלייה של 5% ביחס ל־2017). נתוני תפוסה בערים נוספות: רעננה – 90%, פתח תקוה – 88%, נתניה – 85%, רחובות – 86%, ירושלים – 87%, לוד – 85% וחיפה – 88%.

כמו כן, דמי השכירות הממוצעים למשרדים ב־2018 לרוב רשמו עליות לעומת השנה שקדמה לה: הרצליה – 86 שקלים למ"ר, ירושלים – 67 שקלים למ"ר, חיפה – 64 שקלים למ"ר, רעננה – 60 שקלים למ"ר, פתח תקוה – 57 שקלים למ"ר, נתניה – 44 שקלים למ"ר, לוד – 43 שקלים למ"ר ורחובות – 53 שקלים למ"ר. הערים היחידות שבהן נרשמה ירידה בדמי השכירות ב־2018 לעומת 2017 הן נתניה, רחובות וחיפה (2%-).

מה צפוי ב־2019?

נתוני המחקר בהחלט עשויים להקרין על השנה החדשה ולשקף מגמה בענף הנדל"ן המסחרי שתמשיך ככל הנראה אל תוך 2019. "התחזית לתחילת שנת 2019 היא שדמי השכירות באזור תל אביב יגיעו לשיא של מעל ל־100 שקלים למ"ר בממוצע", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל CBRE ישראל. "לדעתי הם אפילו יכולים להגיע ל־110 שקלים למ"ר, מה שיעלה את תל אביב כמה שלבים במדד יוקר שכירות המשרדים בעולם". לדברי מוקמל, תל אביב מדורגת במקום ה־25 בעולם מבחינת יוקר דמי השכירות למשרדים.

לפי המחקר, כ־60 אלף מ"ר של שטחי משרדים יתווספו לענף הקו וורקינג (חללי עבודה משותפים) ב־2019, כבר היום מונה כ־250 אלף מ"ר באזור תל אביב וגוש דן ועוד כ־50 אלף מ"ר בשאר חלקי הארץ, במיוחד בירושלים ובאר שבע.

כ־60 אלף מ"ר של שטחי משרדים להשכרה יתווספו לענף הקו וורקינג (חללי עבודה משותפים) ב־2019.

לדוגמה, שתיים מהשחקניות הבולטות בארץ בתחום הן חברת ריג'ס (Regus), המוחזקת בידי IWG, בעלת מותג הקו וורקינג ספייסז, מפעילה 17 מרכזים של חללי עבודה משותפים בארץ. הרשת הבינלאומית מפעילה למעלה מ־3,000 מרכזי עסקים ב־900 ערים מרכזיות בעולם. ואילו חברת ווי וורק (WeWork), בעלת 77 סניפים ברחבי העולם, מפעילה מתחמי עבודה בבאר שבע, תל אביב, ירושלים, חיפה והרצליה.

הבנייה המואצת בדרום תל אביב

במהלך 2019 תושלם בנייתם של כמיליון וחצי מ"ר של משרדים להשכרה בתל אביב ורמת גן. שניים מהמתחמים בתל אביב שהולכים לשנות את סביבתם המיידית כמעט ללא היכר ממוקמים בדרום העיר. הראשון הוא מתחם חסן ערפה בין הרחובות דרך בגין ממערב, יצחק שדה מצפון, המסגר ממזרח ודוד חכמי בדרום. רוב השטח (המסומן, ראה מפה) זרוע מבנים נמוכים ומוזנחים, מוסכים וחניונים. עבודות הרכבת הקלה לא פסחו על המתחם, שסמוך לצומת בית "מעריב" לשעבר, ובו צפויות לקום תחנות לקווים הירוק והאדום. שטח התכנית הכולל במתחם חסן ערפה הוא 81.1 דונם (תכנית מתאר מס' 3319) ובימים אלה נבנים בו חמישה מגדלים – שניים על ידי חברת רובינשטיין, שניים שיזמה חברת אקרו נדל"ן ומגדל נוסף (סקיי טאוור) השייך לקבוצת רכישה.

מפת מתחם חסן ערפה בדרום תל אביב. צילום: גוגל מפות    

המתחם השני, שנמצא בצומת החרש (פינת לה גוארדיה), אמנם קטן הרבה יותר (כ־12 דונמים) אולם השפעתו כבר ניכרת על הנוף האורבני של דרום תל אביב. מדובר באחד המודלים המובהקים והמעודכנים ביותר של עירוב שימושים, עם תמהיל המורכב משלושה מגדלים של כ־40 קומות כל אחד, כ־110 אלף מ"ר משרדים, 10,000 מ"ר שטחי מסחר, 15 אלף מ"ר לטובת מלונות ואולמות קונגרסים, 15 אלף מ"ר למגורים (כ־130 יחידות דיור) ו־5,000 מ"ר שטחים ציבוריים שיימסרו לעיריית תל אביב־יפו. לפי התכנית, בביצוע חברת SGS, באחד המגדלים יתבטא עירוב השימושים בדירות מגורים בחלקו העליון בזמן שבחלקו התחתון יפעל בית מלון. במתחם כבר פועלים אולמות תצוגה של רכבי פורד, מאזדה וב.מ.וו בשטח כולל של 8,000 מ"ר וחניון חניון תת קרקעי עם שש קומות.

מגדל דלק מוטורס ברחוב לה גוארדיה בתל אביב בבנייה, באמצע 2018. צילום: אריק דורי

"עירוב שימושים במתחמים עירוניים הכוללים שילוב של מגורים, תעסוקה ומסחר הוא הפתרון לפקקי התנועה ולמחסור בתחבורה ציבורית", מסביר חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ. "המטרה היא שאדם יוכל להתגורר, לעבוד ולצרוך את כל השירותים במתחם אחד ללא תלות בתחבורה. כאשר עירוב שימושים נבנה בהיקפים גדולים, המודל למעשה חוסך באנרגיה, מביא לצמצום בתאונות הדרכים ותורם לכלכלה".

המאמר נכתב ע"י אורי דיין

עורך תוכן, כותב ומתרגם בין השאר מגזין ו/או אקטואליה-חדשות בנושאי עסקים, תרבות, נדל"ן וכלכלה.

לכל המאמרים >>