שאלות ותשובות בין יזמים

אנחנו לא משקיעים ביוון בכלל. משקיעים רק בארהב ובמערב אירופה. שנה טובה וגמר חתימה טובה.

שלום רב, בשאלה חסרים נתונים חשובים כמו: כמה זמן אתה פועל בלונדון? כמה הון אתה רוצה לגייס? האם מדובר על השקעה בודדת או הקמת קרן להשקעות נדלן בלונדון? ועוד. במידה ואתה מעוניין להקים קרן להשקעות נדלן בלונדון אתה חייב לפעול בכפוף לחוק הניצעים של הרשות לניירות ערך (כמובן בהיוועצות עם עורכי דין מהתחום). לאחר הקמת תשתית משפטית לקרן יתחיל שלב השיווק של הקרן וגיוס המשקיעים. לגייס משקיעים והון יש המון שיטות ודרכים. כדי להתאים לך את השיטה הנכונה תצטרך לשוחח עם אנשים העוסקים בתחום, כדוגמתנו. מוזמן לפנות אליי בווצאפ אם תרצה 0509086614. בברכה

האם יש לאותה מדינה אמנת מס עם ישראל , ואז צריך לעשות תאומי מס בשביל שלא תשלם מס פעמיים גם פה וגם שם .

כל השקעה, נדלנית או אחרת מחייבת תשלום מיסים בגין רווחים ממנה. אזרח ישראלי שמשקיע בנדל״ן בחו״ל יחוייב בתשלום מס על רווחיו במדינה בה הוא משקיע ובמדינת ישראל. בחלק גדול ממדינות העולם, בטח במדינות המערביות ישנן אמנות מס בין המדינות לבין ישראל כדי למנוע מצב של כפל מס ובמקומות האלה, על אף העובדה, שמשלמים מס בשתי המדינות, אמנות המס מגבילות את גובה התשלום כאילו שולם במדינה אחת. לדוגמא, אם השקענו בנדלן בגרמניה ומימשנו (מכרנו) את הנכסים שלנו ומס רווחי הון בגרמניה הוא 28% שאותם נשלם קודם כל בגרמניה ומס רווחי הון בישראל הוא 25%, אז לא נצטרך להוסיף תשלום מס בישראל על זה ששילמנו בגרמניה. דוגמא אחרת, אם המס בגרמניה הוא 25% מהרווחים ובישראל מס רווחי הון ומס יסף (יש כזה מס....) הם ביחד 28%, אז המשקיע ישלם 25% בגרמניה ו-3% מס בישראל. הערה - אין באמור משום יעוץ מס ואנחנו לא רואי חשבון. בדברים הנ״ל רק המחשה של מנגנון תשלום מס גם בחו״ל וגם בישראל. בברכה עמית והגר

אם החלטתה שכן . אז בגדול עדיף לעשות הכל לבד , אלא אם כן אין ברירה ואתה מרגיש שאין לך מספיק ידע או מימון וכד .

כמו כל הלוואה רגילה שתיקח , בעיקרון משכנתא יש רק במדינת ישראל , אולי חוץ ממקרים נדירים .

ככלל, הבנקים שמחים להלוות לאנשים שירכשו נדלן, אבל הם ירצו על פי רוב לשעבד את הנכסים שעבורם הם הלוו כסף, כחלק מהבטוחות שלהם לכספים שלהם. על כן הרוב המכריע של הבנקים בישראל לא ירצו או לא יסכימו להלוות כספים (בסדרי גודל של מאות אלפי שקלים) לישראלים שיבקשו להשקיע את הכספים האלה בנדלן בחול. לכל כלל יש יוצא מן הכלל. פה ושם במקומות נדירים ניתן יהיה למצוא בנק או סניף אחד של בנק שהגיע להבנות עם חברות נדלן ישראליות שמשקיעות בחול ויהיה מוכן להלוות למשקיעי החברות האלה סכומים לא מבוטלים. אבל, כאמור, אלה החריגים. עובדה זו לא צריכה להרתיע אותנו מחיפוש אחר מקורות מימון אחרים להשקעות בנדלן בחול.

אני חייב להמליץ על החברה הזו למציאה וליווי השקעת נדלן בטוחה. מנסיון אישי. https://www.yg-investments.co.il/

עם 500k שח אפשר לעשות שתי השקעות נדל״ן בחול בשתי מדינות, עם שני שחקנים חזקים, ותיקים, אמינים ומנוסים שיכולים לייצר תשואה ריאלית של 6%-8% אחוז בשנה לצד עליית ערך של הנכסים שמגלמת בתוכה עוד 2%-10% שנתיים שיחזרו למשקיע לאחר מימוש הנכסים. אם יודעים איך לעשות את ועם להשקיע בצורה הזאת אפשר להשיג את הדברים הבאים: 1. השקעה פאסיבית ב-100%. 2. הליכה במודל של שותפויות ביחד עם גורמי מקצוע ותיקים שמשקיעים גם מהכסף שלהם בעיסקה. 3. השגת מינוף בארץ ההשקעה ע״ח החברות שאיתן משקיעים. 4. בטוחות נדלניות חזקות. 5. פיזור סיכונים. 6. השקעה באפיק שאינו שוק ההון ואינו קשור לשוק הנדלן, היקר מאוד, בארץ.

מאיזה סכום אפשר להתחיל להשקיע? שואלים אותנו, מדיי יום, מאיזה סכום אפשר להתחיל להשקיע ב״מודל הרפת״ שלנו? התשובה יכולה להפתיע אתכם. ב״מודל הרפת״ אנחנו מדברים על פרוסות השקעה מינימליות של 50 אלף דולר/יורו. כן, ״פרה״ אצלנו במודל תעלה בין 50-100 אלף דולר/יורו. במילים אחרות, ב-200 אלף שח אפשר להתחיל להקים רפת של נכסים מניבים. (חשוב לציין כי ״פרה״ אחת לא תביא אתכם לרווחה כלכלית ויהיה עליכם להגדיל כל העת את העדר, אך הפרה הראשונה, היא כנראה, המשמעותית ביותר עבורכם, ולו, מן הסיבה שהיא הופכת אתכם ממתלבטים לעושים). אז 200 אלף זה מעט? זה סביר? (בארץ אפשר לעשות נדל״ן ב-200 אלף שח?!) אז יש כאלה שאין להם גם את ה-200 אלף הראשונים. אנחנו פוגשים אותם כמעט כל יום. הם משתוקקים לצאת למסע לעבר חירותם הכלכלית, אך מתקשים לאתר את הסכום המינימלי להתחילו. האם בהכרח מי שאין ברשותו 200 אלף שח נזילים לא יכול להתחיל לרכוש ״פרות״ ל״רפת״ שלו? התשובה שלנו היא לא. אפשר גם להתחיל במסע אם ברשותכם יכולת לחסוך 3000 שח בכל חודש. מי שיודע לחסוך 3000 שח (ויותר) בכל חודש, יכול גם הוא לצאת למסע. איך עושים את זה? תכלס, זה מאוד פשוט. משנים טרמינולוגיה ומשנים חשיבה. מפסיקים לחסוך את ה-3000 שח האלה ומשקיעים אותם כבר היום. איך זה עובד? אם תחסכו היום 3000 שח בכל אפיק שמגלם ביטחון על הכסף ייקח לכם 5 שנים לחסוך 180-190 אלף שח (החישוב המדויק יביא אתכם ל-180 אלף שח אבל לטובת הדוגמא נצ׳פר אתכם ב-10 אלפים שח ריבית דה ריבית עם הסכומים הנחסכים). עכשיו נעשה תרגיל: תלכו לבנק ותיקחו הלוואה לכל מטרה של 225 אלף שח ל-8 שנים בריבית פריים פלוס 2% (אפשר למצוא ריביות יותר טובות אבל אנחנו מציגים תרחיש שמרן). ההחזר החודשי על הלוואה זאת יהיה בקירוב 3000 שח שיורכבו מ-2343 שח קרן (שתקטין את סכום ההלוואה בכל חודש) ו-670 שח ריבית שתשולם לבנק. כלומר לפי החישוב הזה, אנחנו עומדים בתקציב ה-3000 שח בחודש. כעת נשקיע את ה-225 אלף במודל שלנו. ונרוויח מהם 7% בשנה נטו (שוב, האמור לצורך הדוגמא, ישנן השקעות שיניבו יותר, אך אנחנו הולכים על דוגמא שמרנית) שהם 15750 שח. כלומר בחמש שנים נרוויח 78750 שח. אבל זה לא הכל: אחרי חמש שנים, במודל שלנו אנחנו מוכרים את הנכס ומצפים לעליית ערך. ניהיה שמרנים ונדבר על 30% עליית ערך בחמש שנים – הרווחנו עוד 67500 שח. וזה עדיין לא הכל: כל חודש אנחנו מקטינים את ההלוואה שלך ב-2343 שח (לפחות), כלומר בחמש שנים הקטנת את ההלוואה ב-140580 שח. כלומר אם נסלק את ההלוואה אחרי חמש שנם ישאר לנו לשלם עליה רק 84420 אלף שח. לסיכום אחרי חמש שנים ישאר לנו ביד: 1. 78750 שח מהתזרים. 2. 67500 שח מעליית ערך. 3. 140580 שח מהסכום של ההלוואה. סהכ יהיו לנו אחרי 5 שנים 286830 שח אם נלך על השקעה ב״מודל הרפת״. או שיהיו לנו 180-190 אלף שח אם נחסוך את הכסף שלנו חמש שנים. לא יודע מה אתכם, אבל הגר ואני החלטנו מזמן ללכת על אפיק ההשקעה, ב״מודל הרפת״ מאשר ללקט כל חודש פרוטה לפרוטה.