נדל"ן מסחרי: תשואה וקוץ בה

בימים של ממשלת מעבר וכשפנינו לבחירות שלישיות בתוך שנה, הקיפאון המערכתי־שלטוני המתמשך גורם להתעמעמות המדיניות גם בשוק הנדל"ן. אי־ודאות זה בוודאי שלא מייטיב עם השוק ועם המשקיעים בו.

על רקע הנהירה לנדל"ן מסחרי שהתרחשה בשוק המקומי בשנים האחרונות לאחר שמדיניות שר האוצר משה כחלון ופרויקט הדגל שלו "מחיר למשתכן" הדירו משקיעים רבים משוק הנדל"ן למגורים, ראינו ששוק הנדל"ן למגורים הצטנן באופן משמעותי ונכנס למצב של קיפאון עם ירידות קלות ולא קונסיסטנטיות במחירי הדירות, במספר מחוזות בארץ. מגמה זו ככל הנראה מתהפכת. לפי הלמ"ס, ירידת המחירים של דירות חדשות ב־2.4% נבעה מהגידול בהיקף העסקאות של "מחיר למשתכן" וכן משינוי בפרישתן הגיאוגרפית. במידה שמפחיתים את הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" (שאגב הגיעו לראשונה לכ־50% מסך כל עסקאות המכירה בחודשים יולי-אוגוסט 2019) הירידה כבר הופכת לעלייה במחירי הדירות החדשות ב־0.2%, בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2019 לעומת החודשיים שקדמו להם. אם כך, למרות כל הפגמים בשוק הנדל"ן למגורים, עדיין המחירים במגמת עלייה ובהתאם התשואות השנתיות הריאליות של 4-3 אחוזים.

אולם בעוד שבנייתם של כ־800 אלף מ"ר של שטחי משרדים החלה בשנה שעברה לבדה, בכירים בענף מנגד סוברים כי אין מה לחשוש מעודף היצע או מפעילותן של חברות חללי העבודה המשותפים. הסיבות לכך, לטענתם, נעוצות בגידול משמעותי באוכלוסייה ובעסקים, בביקוש לבנייני משרדים חדשניים העומדים בסטנדרטים המשתנים כל הזמן ובאי היכולת לוותר על הצורך החברתי בסביבת עבודה המשלבת קשרים בינאישיים. חברות הייטק, למשל, לרוב לא תשבנה בבניין ישן ללא מערכות קירור מתאימות לחדרי שרתים. כל זאת ועוד יש לתכנן ולבנות לפי רוח התקופה ולפי התחזיות לשינויים הצפויים בשוק התעסוקה.

התשואה של המשרדים: החלום ושברו

יחד עם זאת, מנגד, משקיעים שנכנסים למשל לקבוצות רכישה של משרדים מקבלים במקרים רבים הבטחות על תשואות שנתיות, ואף שמרניות לטענת המשווקים, בגובה של 7% ואף 8% -- כלומר, כפול מאילו שבשוק הנדל"ן למגורים. אבל בדיקה מעט יותר מעמיקה של העסקות הללו מראה כי קנייה של משרד חדש ברמת המעטפת מלווה לרוב בהוצאות ניכרות נוספות לפני שניתן יהיה להעמיד את הנכס בשוק להשכרה. משקיע לא זהיר יכול בקלות למצוא עצמו עם תשואה שנתית נמוכה בהרבה, בין השאר מפני שהתחרות שלו אינה רק מול משקיעים דומים לו אלא גם מול חברות חללי העבודה המשותפים המשכירות משרדים מרוהטים בגדלים משתנים וגמישים, ברמות גימור גבוהות. וכך בעלי משרדים נאלצים להוריד מחירים ואיתם התשואות.

בתוך כך, המשקיעים הרי תמיד יחפשו אחר ההשקעה הבאה, כזאת שתניב להם הכי הרבה תשואה מהכסף שלהם, והקשיים העומדים בפני המשקיעים בנדל"ן מסחרי הם רבים. לפי מנכ"ל CBRE ישראל ג'קי מוקמל, משקיעים רבים שמצטרפים לקבוצות רכישה לא מבינים לאן הם נכנסים ולא מצליחים לרוות נחת מההשקעות שלהם. "בחלק גדול מהמקרים אותם משקיעים לא מפעילים כמעט שיקול דעת וההשקעות הן תוצאה של לחצים משפחתיים. לדוגמה, אנשים צוברים סכומי כסף ושומעים על כך ש'כולם' משקיעים במשרדים – אז גם הם משקיעים", מסביר מוקמל.

תל אביב 2019, מבט ממגדל דיסקונט. צילום: Eric Douri

אז רגע (בעצם הרבה קודם לכן) לפני שרוכשים משרד להשקעה באיזשהו פרויקט חדש ונוצץ במיקום מבטיח על הנייר יש לעבור על הצ'ק־ליסט הבאה: רמת ההיצע בבניין (תמהיל הרוכשים בפרויקט לשימוש עצמי לעומת שיעור המשקיעים, כלומר, התחרות), לבדוק מה עוד מתוכנן בסביבה ו להכיר תכניות מתאר, עלות דמי ניהול חודשיים, יחס ברוטו/נטו (שטח ריצפה), בדיקת תשתית גמר ורמת השטחים המשותפים (למשל, למשרד בגודל 140-135 מ"ר ברוטו או למעשה 100 מ"ר נטו מקובל להקציב כ־3,100 שקלים למ"ר ברוטו או למעשה כ־4,400 שקלים למ"ר נטו לטובת עבודות גמר).

נדל"ן למגורים: הקאמבק?

במקביל, כעת בשלהי שנת 2019, הירידה במספר התחלות הבנייה של דירות למגורים והמשך עליות המחירים מביאות אט אט להתעניינות מחודשת של המשקיעים בשוק הנדל"ן המקומי למגורים לעומת נדל"ן בחו"ל, בעוד ההבטחה למשקיעים במשרדים היא לתשואות גבוהות מאוד, לעתים יותר מכפולות ביחס להשקעה בנדל"ן מגורים.

לדברי קבלן בכיר, כמות התחלות הבנייה למגורים בשנה אינה עולה על 45-40 אלף, למרות שאיפת המדינה לבנות כ־60 אלף יחידות דיור בשנה, ונתון זה מן הסתם מגביר את הביקושים לדירות. וכך נוצר עודף קונים העולה על ההיצע. אחוז המשקיעים נע סביב 30-25 אחוז מבעלי הדירות במהלך ארבעת העשורים האחרונים, גם אם המדינה חוותה תקופות ביטחוניות קשות. "החל ב־2015, בעקבות הכפלת מס הרכישה ודחיקת המשקיעים אל מחוץ לשוק הנדל"ן למגורים על ידי הממשלה הקודמת, ירד אחוז המשקיעים בתלילות לכ־13% -- בדומה לאחוז שנרשם בשנות ה־70. המשקיעים הם הקטר המוביל של שוק הדיור", הוא מסביר.

למרות שהיום הקבלנים מוצאים דרכים יותר יצירתיות כדי לעקוף את הביורוקרטיה המתישה במסלול המסורתי של לרכוש קרקע ולבנות עליה, רק ההמתנה להיתר בנייה יכולה להתארך כשנתיים עד ארבע שנים. היום יש יותר עסקות קומבינציה עם בעלי קרקע היסטוריים, מיזמי התחדשות עירונית ופינוי־בינוי.

גם העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה ביוני 2015 לשיעור של 8% על דירות שמחירן עד 4.64 מיליון שקלים ולשיעור של 10% על דירות שמחירן מעל ל־4.641 מיליון שקלים לא מרתיע את המשקיעים, בוודאי שלא באקלים שבו מחירי הדירות ממשיכים לעלות בהדרגה ובמקביל כמות התחלות הבנייה נמצאת בשפל. לפיכך, ברור מדוע שוק הנדל"ן למגורים בישראל שוב קורץ למשקיעים.

המאמר נכתב ע"י אריק דורי

אנו מאמינים שיש לאתגר ולהצית מחדש את היצירתיות הכלכלית בעם, ובכך לעזור לכלכלה לממש את הפוטנציאל הסטרטאפ הטבוע ברובנו.nbsp

לכל המאמרים >>