זכויות מקרקעין והשבחת קרקעות בישראל - מדריך מעשי לקראת רכישה

אין חכם כבעל ניסיון

לא מעט מקרים מתארים משקיעים שגילו רק לאחר הרכישה שהקרקע נמצאת תחת הפקעה חלקית לטובת פרויקט תשתית, או שמספר השנים הנותרות בחכירה לדורות נמוך מהצפוי ודורש הליך הארכה מורכב ויקר. תרחיש נוסף שחוזר על עצמו הוא רוכשים שלא ביצעו בדיקת תשריט מדויקת וגילו שהשטח בפועל קטן מהרשום, או שקיים הסכם שיתוף ישן עם יזם שמגביל את חופש הפעולה. מקרים אחרים כוללים התעלמות מהיטל השבחה שטרם שולם ומגיע למאות אלפי שקלים, או אי-בדיקת מתן התנגדויות לתב"ע שעלולות לעכב את האישור שנים. עומר גור סמנכ"ל א.ב. מוראנו ומנכ"ל חברת פריים אינווסט מסביר שליווי מקצועי וביצוע בדיקות המקיפות הן חלק בלתי נמנע בהליך השבחת קרקעות, ומסייעים למניעת תרחישים אלו מראש, ומאפשרים למשקיעים לקבל החלטות מושכלות המבוססות על מידע מלא ומדויק.

סוגי זכויות מקרקעין בישראל

המערכת הישראלית מכירה במספר סוגי זכויות במקרקעין, כאשר כל סוג מעניק לבעליו הרשאות וחובות שונים. הבנת ההבדלים היא קריטית לקבלת החלטות השקעה נכונות.

• חכירה לדורות - הסוג הנפוץ ביותר, המקנה זכות שימוש לתקופה של 49 או 98 שנים, ניתנת להאריך. למרות שהקרקע נותרת בבעלות המדינה, בעל החכירה רשאי לבנות, לשפץ ולמכור את זכויות החכירה. עומר גור ממליץ לבחון בקפידה את מספר השנים הנותרות בחכירה ולהבין את תהליך ההארכה.
• חכירה רגילה - לתקופה קצרה יותר, בדרך כלל עד 25 שנים, מתאימה בעיקר למטרות מסחריות או לפרויקטים זמניים. זכות זו דורשת תשומת לב מיוחדת לתנאי ההסכם ולמגבלות השימוש.
• בעלות מלאה - נדירה יחסית, קיימת בעיקר בקרקעות פרטיות שלא הופקעו. מקנה את מלוא הזכויות על הקרקע והמבנים, כולל אפשרות העברה ללא מגבלות.

בדיקות חיוניות לפני רכישת מקרקעין

תהליך ה-due-diligence נדל"ן הוא שלב קריטי שאסור לדלג עליו. הנה הבדיקות העיקריות שעומר גור ממליץ לבצע:

בדיקות משפטיות

בדיקת נסח טאבו מעודכן מלשכת רישום המקרקעין היא נקודת המוצא. המסמך מפרט את גוש חלקה, בעל הזכויות, סוג הזכות, שטח המקרקעין, והאם קיימים משכונות, עיקולים או הערות אחרות. חשוב לוודא שאין התנגדויות או תביעות תלויות על הנכס.

בדיקת הסכמי שיתוף או הסכמי קומבינציה קיימים - במקרים רבים קיימים הסכמים קודמים עם יזמים או שותפים עסקיים שיכולים להשפיע על יכולת המימוש העתידית.

בדיקות תכנוניות

ניתוח תב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת והמאושרת באזור - מהן זכויות הבנייה המותרות, מהי הייעוד התכנוני (מגורים, מסחר, תעשייה), ומהן המגבלות על השימוש. עומר גור מציין שהבנת הפוטנציאל התכנוני היא המפתח להשבחה עתידית.

בדיקת תב"עות בהליך אישור - תכניות עתידיות יכולות להעלות או להוריד משמעותית את ערך הנכס. חשוב לבדוק בוועדה המקומית והמחוזית האם קיימות תכניות רלוונטיות.

בדיקות פיננסיות

בדיקת היטל השבחה - במידה וקיימת תב"ע מאושרת שטרם שולם עבורה היטל, יש לקחת בחשבון את העלות הפוטנציאלית. ההיטל יכול להגיע עד 50% מערך ההשבחה.

וידוא פטור ממס שבח או חישוב המס הצפוי במכירה עתידית - הבנת ההשלכות המיסויות היא חיונית לחישוב התשואה האמיתית מההשקעה.

שלבי ההתכוננות לרכישה

המלצות מעשיות מעומר גור

התייעצות עם מומחה נדל"ן ותכנון עירוני היא לא מותרות אלא הכרח. עסקאות מקרקעין מורכבות ודורשות ידע מקצועי בתחומים מרובים - משפט, תכנון, כלכלה ושוק. מומחה מנוסה יכול לזהות סיכונים נסתרים ולאתר הזדמנויות שהקונה הפרטי עלול להחמיץ.

בנוסף, חשוב להקפיד על חשבון נאמנות לתשלום - כספי העסקה יועברו דרך חשבון נאמנות של עורך דין, כך שהכסף ישוחרר רק לאחר שכל התנאים המוקדמים מולאו והזכויות הועברו כדין.

תכנון פיננסי מקיף לטווח ארוך הוא קריטי - השקעה בקרקעות עשויה להיות ארוכת טווח, ויש להיערך למקורות מימון יציבים, עלויות החזקה שוטפות ואפשרות לעיכובים בלוחות הזמנים המתוכננים.

הצעד הבא שלך

הבנת זכויות המקרקעין והתכוננות יסודית לקראת רכישה הם התשתית להשקעה מוצלחת בהשבחת מקרקעין. תהליך מורכב זה דורש ליווי מקצועי וניסיון מעמיק בשוק הישראלי.

מוכן לקדם את ההשקעה הבאה שלך בביטחון? צור קשר עם עומר גור וצוות פריים אינווסט לקבלת ייעוץ מקצועי בנושאי השקעות נדל"ן והשבחת קרקעות. עם למעלה מעשור ניסיון בזיהוי פוטנציאל תכנוני וליווי משקיעים, הקבוצה מספקת פתרונות מקיפים המותאמים לצרכים האישיים שלך - מהבדיקות הראשוניות ועד למימוש מלא של הפרויקט.

המאמר נכתב ע"י ברוקרלי

צוות ברוקרלי מציע מגוון שירותים עבור בעלי עסקים וחברות, איתור קונים ומשקיעים, תיווך עסקים, ליווי מיזוגים ורכישות, תוכניות עסקיות

לכל המאמרים >>