כל מה שצריך לדעת על דירות נ"ר (נכסי רכישה) /עורך דין שי דנה דייר עמידר

מה זה דירות נכסי רכישה?

עורך דין דיור ציבורי בחיפה (עמידר/ שיקמונה/ עמיגור) דירות נ"ר הן דירות שמשרד השיכון רוכש מהתקציב שלו, וזאת כדי להשכיר אותן אחר כך למי שזכאי להן מקרב דיירי הדיור הציבורי, באותם יישובים בהם קיים מחסור בדירות מתאימות להשכרה רגילה (דירות דיור ציבורי שהן "רגילות"). הדירות שנרכשות על ידי משרד השיכון יכולות להיות "יד שנייה" או חדשות. דירות נ"ר מיועדות באופן טבעי לזכאים שמצבם הוא הקשה ביותר : בהתאם לנוהל של משרד השיכון, אלו משפחות שבהן אדם מרותק לכיסא גלגלים. לאחר שהדירה נרכשת ע"י משרד השיכון היא מועברת לניהול החברה המשכנת (למשל: חברת עמיגור או חברת עמידר, חברת שיקמונה וכו'), ואחר כך מושכרת לדייר הזכאי. יש לציין שקבלת דירת נ"ר היא לא זכאות בפני עצמה, אלא אפשרות שהמדינה מעמידה לטובת דיירי הדיור הציבורי שמצבם הוא הקשה ביותר ולא נמצאו עבורם פתרונות במסגרת הדיור הציבורי "הרגיל". רכישת הדירה מוגבלת כמובן לסכום שמשרד השיכון הקצה לכל דירה נרכשת והרכישה מתבצעת מתקציב ייעודי שהמשרד מקציב למטרה זו. אדם שעונה לקריטריונים יכול להגיש בקשה לקבל דירת נ"ר ואם משרד השיכון החליט שהוא זכאי - הוא יקבל הודעה על כך. ההודעה תכלול הנחיות איך לאתר דירה מתאימה וכמובן תכלול את הסכום שאושר על ידי המשרד למטרת רכישת הדירה (זהו בעצם הסכום שמשרד השיכון אמור לשלם למוכר הדירה שתימצא). 

נציין שמרבית העבודה מול הדייר הזכאי מבוצעת ע"י גורם חיצוני שמשרד השיכון שוכר את שירותיו ונקרא "נותן שירותים". רכישת דירת נ"ר מבוצעת לפי הנחיות משרד השיכון ותלויה בכך שהמדינה הקצתה תקציב מתאים לרכישת דירות נ"ר. תהליך הרכישה מורכב מ-3 שלבים- איתור הדירה, בדיקת הדירה ורכישת הדירה. 

שלב ראשון ברכישת דירת נ"ר-איתור הדירה:

בשלב הראשון מזמן אחראי נכסי רכישה במשרד המחוזי של משרד השיכון (נקרא : "נאמן נ"ר") את הדייר לפגישת הסבר בה הוא מפנה את הדייר הזכאי לאתר דירה מתאימה עבורו לפי הקריטריונים של המשרד. איתור הדירה נעשה ע"י הזכאי ובאחריותו. לאחר שמאתר דירה מתאימה, חותם הדייר על התחייבות להתגורר בדירה שהוא איתר, אם בסופו של דבר הדירה תירכש עבורו. בשלב זה מעביר נאמן נ"ר לנותן השירותים את הנתונים של הדירה והנתונים של המוכר. עכשיו מגיע השלב השני שהוא שלב הבדיקה. 

שלב שני - בדיקת הדירה:

בשלב זה מבצע נותן השירותים בדיקות של הדירה, כולל בדיקה משפטית באמצעות עורך דין, וזאת כדי לוודא שבאמת מדובר בדירה שניתן לקנות אותה ולהעביר אותה על שם משרד השיכון ללא בעיות משפטיות. אם הזכאי לדירה הוא נכה רתוק לכיסא גלגלים, מתאם נאמן נ"ר בדיקה של מרפא בעיסוק ומומחה טכני הנדסי וזאת כדי שיבדקו את התאמת / הנגשת הדירה למגבלות הדייר הזכאי.

אם נמצא שניתן להתאים את הדירה לדייר הזכאי, יפנה נאמן נ"ר מיידית לשמאי ויזמן אותו לדירה. תפקיד השמאי הוא לקבוע מהו ערך הדירה ומה סכום השיפוץ שנדרש לבצע בה (אם נדרש). השמאי נדרש להעביר את הדו"ח שלו לנאמן נ"ר, בתוך 7 ימים מהמועד שבו זומן לדירה.

בשלב הבא יבדוק נאמן נ"ר את הדו"ח של השמאי ואם הדירה עומדת בכל מגבלות הרכישה וגם במגבלת המחיר שמשרד השיכון אישר, וגם יבדוק שיש כיסוי תקציבי לרכישה. אם הבדיקה שלו תראה שיש כיסוי תקציבי, הוא יכין "הוראת רכישה" של הדירה ויעביר אותה לנותן השירותים, ביחד עם תיק מפורט שכולל את נתוניה של הדירה, החלטת הוועדה שנתנה אישור עקרוני לרכישת הדירה, חוות הדעת השונות שנערכו לגבי הדירה, הערכת שווי של הדירה, התכתבויות שקשורות בדירה וטפסים עליהם חתם הדייר.

שלב שלישי-רכישת הדירה:

מייד עם קבלת הוראת הרכישה והמסמכים הנלווים לידיו, יתחיל נותן השירותים ביישום השלב השלישי שהוא הליך רכישת הדירה בפועל. נותן השירותים יתחיל במשא ומתן מול בעל הדירה, במטרה להוזיל את מחיר הדירה וברגע שתושג הסכמה, יכין נותן השירותים חוזה רכישה, יחתים את מוכר הדירה ויחתום על ההסכם כנציג של משרד השיכון. לאחר מכן יבוצע ההסכם והדירה תועבר לחזקת וניהול החברה המשכנת (באיזור הצפון אלו חברות עמידר, עמיגור, שיקמונה), מתוך מטרה שתושכר לדייר הזכאי.

מקרה מעניין בו טיפל משרדנו בעניין דירת נ"ר :

נסיים את המאמר במקרה מעניין בו טיפל משרדנו : שני בני זוג נכים, הורים ל-2 ילדים קטנים שגם הם לוקים בנכויות קשות, כולל ריתוק של אחד מהם לכיסא גלגלים. לאור מצבם, הוכרה המשפחה כבר לפני מספר שנים כזכאית לדירה ציבורית בת 4 חד' בקומת קרקע, באזור מסוים בארץ. כידוע, קבלת זכאות לדירה עדיין לא מבטיחה שנמצאה דירה מתאימה לזכאי - אתה יכול להיות מספר אחד בתור הממתינים לדירה ועדיין להמתין שנים עד שתימצא עבורך דירה מתאימה פנויה, וזה בדיוק מה שקרה לבני הזוג : הם המתינו תקופה של כ-3.5 שנים (!) לדירה שאושרה להם, וזאת מבלי שקיבלו דירה בפועל. יותר מכך: לא רק שהם היו ברשימת הזכאים לדירה אלא שמיקומם בתור של הממתינים היה בשנתיים האחרונות - המקום הראשון. ולמרות כל זאת, בכל פניותיהם לסניף החברה המשכנת נמסר להם שאין דירות מתאימות.. לא נוכל לפרט במאמר מהן הסיבות בגללן עוכבה הקצאת הדירה בפועל, אבל בכל מקרה, מאחר ולא הייתה להם ברירה אחרת נאלצו בני הזוג להתגורר עם ילדיהם בדירה שכורה בשוק הפרטי, שדמי השכירות בה יקרים בהרבה, מן הסתם. מקרה זה חמור במיוחד מאחר ולא רק שהגיעה להם זכאות לדירה ציבורית, אלא שהדירה המגיעה להם היא דירת נ"ר (עקב הריתוק של ילדם לכיסא גלגלים והמצב החמור של המשפחה). בשלב זה הגיעו בני הזוג למשרדנו. ראשית נשלחה למשרד השיכון בקשה להקצות להם מיידית דירה. כאשר חלפו 30 יום והבקשה לא נעתרה, הוגשה לבית המשפט המחוזי עתירה מנהלית כנגד משרד השיכון והחברה המשכנת (היא החברה המאכלסת שאחראית לטפל בעניינם של בני הזוג). זמן קצר לאחר הגשת העתירה הודיעה לנו פרקליטות המחוז אשר מייצגת את משרד השיכון, את הבשורה המשמחת : לבני הזוג אושרה דירת נ"ר בסכום רכישה של כ-2.6 מיליון ₪.

משרד עורך דין שי דנה משמש כבר מעל 20 שנה כעורך דין דיור ציבורי בחיפה, ומטפל בתביעות דיור ציבורי, הכרה בדיירים כ"דייר ממשיך", תביעות פינוי מדירות ציבוריות וייצוג בעתירות מנהליות מול משרדי ממשלה בענייני דיור ציבורי. בנוסף מייצג המשרד כעורך דין הוצאה לפועל בחיפה, נשר והקריות, וכן כעורך דין פשיטת רגל בחיפה, נשר והקריות ועורך דין חדלות פרעון בחיפה, נשר והקריות. המשרד מתמחה בפתרון כולל לבעיית החובות של היחיד, לרבות הליכי חדלות פירעון, הוצאה לפועל, הסדר חובות ומשא ומתן מול הנושים. המאמר מובא לידע כללי, נכון למועד כתיבתו ואין בנאמר בו כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. לפני ביצוע כל פעולה יש להתייעץ בעורך דין מומחה לתחום הספציפי.

המאמר נכתב ע"י ברוקרלי

צוות ברוקרלי מציע מגוון שירותים עבור בעלי עסקים וחברות, איתור קונים ומשקיעים, תיווך עסקים, ליווי מיזוגים ורכישות, תוכניות עסקיות

לכל המאמרים >>