מהם שלוש הקטגוריות העיקריות של השקעות נדל"ן בחו"ל

עסקת הנדל"ן המניבה

(לרוב מהיום הראשון להשקעה) שבה אנחנו נצפה לתזרים חודשי/רבעוני/שנתי של שכר דירה מהדיירים השוכרים במתחם המגורים או המתחם המסחרי שאותו רכשנו. במודל שלנו, תמיד נרכוש מתחמים עם תזרים חיובי ושיעור תפוסה כזה שיבטיח אותו מהיום הראשון. אנחנו נצפה, לקבלת תזרים הנע בין 6%-9% נטו (אחרי מיסים בחו"ל ובארץ) מההון העצמי שהשקענו.
זו למעשה השקעת הנדל"ן בחו"ל הבסיסית ביותר, הסולידית ביותר, הבטוחה ביותר למשקיעים (בהנחה שהיא נעשתה עם גורמי מקצוע טובים ומנוסים מאוד) וזו ההשקעה שממנה נוכל לתכנן צפי של תזרים חודשי/רבעוני שיגיע אלינו כהכנסה פאסיבית מלאה והוא יוכל, ביום מן הימים לשחרר אותנו מהצורך לעבוד למחייתנו.

עסקת הנדל"ן המשביחה את הנכס

כאן אין וודאות שתהיה תשואה שוטפת ואם תהיה תשואה, היא תהיה נמוכה יחסית (קילוח דק) ועיקר הכספים, שיגיעו מדמי השכירות ישרתו קרן וריבית של הלוואות/משכנתאות על הנכסים ושאר פרוצדורות שנועדו להשביח את הפורטפוליו שרכשנו כדי למקסם עליו רווח במכירה (באקזיט).
זו השקעת נדלן שמגלמת בתוכה שני עולמות – ההווה, כלומר הנכס קיים, ככל הנראה גם מייצר תזרים כך שאנחנו רוכשים "פרה" בריאה, אך בעת הרכישה, היא לא הפרה המובילה בעדר.

העולם השני בעסקה כזאת הוא העולם העתידי 1-3 שנים קדימה שבו אנחנו יכולים לשער, השערות מבוססות משתנים רבים, כמה תהיה שווה הפרה הזאת לאחר שנשביח אותה ונמכור אותה בעתיד הנראה לעין. לדוגמא, קנינו מקבץ בניינים להשקעה בברלין שבו 100 דירות להשכרה. המקבץ נוהל לאורך שנים בצורה לא מספיק טובה, שיעור התפוסה במקבץ עומד על 80% (כלומר ישנן 20 דירות ריקות שלא מייצרות הכנסות וכן מייצרות הוצאות), שכר הדירה ל-80 המשפחות במקבץ לא הועלה כבר 10 שנים, המתחם מוזנח ודורש עבודות שיפוצים נרחבות….
בעסקה שלנו, אנחנו קונים את החבילה הזאת שמניבה כבר בעת הרכישה, על אף כל המוזכר לעיל, תזרים חיובי מדיי חודש, אך ישנם הרבה מהלכים שאפשר לעשות כדי להגדיל את התשואה המצטברת ממקבץ דירות זה. מהלכים אלה הם מהלכי השבחה שיתמשכו שנה עד שלוש שנים ובסיומם נחפש גורם מוסדי או כל גורם אחר שירצה לקנות את המקבץ במחיר גבוה מהמחיר שאנחנו קנינו אותו.
עסקת השבחה כזאת מגלמת במבנה שלה תשואה גבוהה יותר למשקיעים מהתשואה של עסקת הנדל"ן המניבה, אך כאמור, בשל הנתון הנעלם, שאנחנו קוראים לו "צופה פני עתיד" נכנסים עוד נעלמים למשוואה והסיכונים בעסקה זו גדולים יותר מהעסקה המניבה.

עסקת הנדל"ן היזמית

בעסקה זו לא יקבלו המשקיעים תשואה כלל במהלך חיי העסקה, אך הם צפויים לרווחים גבוהים יותר על כספם משתי העסקאות הקודמות.
עסקה זו מבוססת כולה על "צופה פני עתיד" וזה גם הסיכון הגבוה מבין שלוש העסקאות שמגולם בה.
דוגמא לעסקה יזמית – רכשנו קרקע ואנחנו בונים עליה מקבץ של 100 דירות למגורים ומוכרים בסוף הבניה את כל המתחם לבעלי עניין אחרים. בעסקה כזאת קיימים למעשה הרבה יותר סיכונים משתי העסקאות הקודמות כיוון שכל עיכוב ואירוע בלתי מתוכנן מכל סוג שהוא במהלך חיי העסקה ישליך על קצב העסקה, על עמידה ביעדי התוכנית העסקית של העסקה ועל תוצאותיה.
כיוון שהסיכון פה גבוה יותר מעסקאות מניבות ועסקאות השבחה נצפה לתשואה הגבוהה ביותר בעסקאות מסוג זה (לעולם יהיה "טנגו" בין סיכון לתשואה בהשקעות בכלל ובהשקעות נדלן בפרט).

האם המאמר הועיל לך? (0 הצבעות, 0 מתוך 5)

עוד מאמרים בנושא השקעות במיאמי המדריך למש... השקעות נדל"ן בברלין חושבים על השקעה בנדל"ן ב...